Affittare o comprare casa?

 

Prezzi e tassi ai minimi storici, nessuna tassa sulla prima casa , investire in Btp non è più un’alternativa: ecco perché chiedere un prestito conviene


L’eterno dilemma tra mutuo e affitto, in questo periodo storico, trova una risposta certa rispetto a pochi anni fa. Il perché è presto detto: “Oggi esistono diversi motivi validi che rendono il mutuo una soluzione più conveniente rispetto all’affitto di una casa”, così come riporta il Corriere della Sera.

Nel dettaglio, la “vittoria” del mutuo è data da tre diverse ragioni:

1) I prezzi delle abitazioni sono scesi in misura maggiore dei canoni di locazione. Dal 2011 nelle grandi città si può calcolare una correzione al ribasso del 15% dei prezzi e del 10% dei canoni di affitto. Se si torna indietro nel tempo, al 2007-2008, la riduzione dei valori è ancora più marcata.

2) Non ci sono più imposte legate al possesso della prima casa, anche se va detto che Imu e Tasi avevano più un impatto psicologico che reale.

3) L’investimento obbligazionario non rende praticamente più nulla. Per ottenere poco più dell’1% netto bisogna investire in Btp a dieci anni e, comunque, con una certa percentuale di rischio: se i tassi nel frattempo salissero e si avesse bisogno di vendere i titoli, si finirebbe per perdere capitale. Cinque anni fa, all’epoca della “crisi dello spread”, il gioco era più facile per chi aveva disponibilità finanziaria: comprava titoli di Stato e ne ricavava cedole semestrali con cui poteva, almeno in parte, far fronte all’affitto.

Vediamo due esempi pratici:

Bilocale – Acquisto
L’immobile costa 120.000 euro e l’acquirente ricorre a un mutuo, a tasso fisso di 25 anni, versando una rata di 520 euro. Il compratore pagherà i costi legati all’acquisto della casa e all’accensione del mutuo e avrà un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre dovrà coprire le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione). Per calcolare il valore futuro della proprietà abbiamo considerato una rivalutazione annua pari alla media dell’indice Istat degli ultimi dieci anni.

Bilocale – Affitto
Chi opta per la locazione versa un canone mensile iniziale di 400 euro. L’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice Istat. L’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione.
Risultato finale: dopo 25 anni, ovvero all’estinzione del mutuo, abbiamo calcolato il “guadagno” ottenuto da entrambi:

Proprietario
Valore futuro immobile 140.000 € – rate del mutuo = il capitale rimanente è pari a 120.000 €
Inquilino
canoni di locazione = – 124.000 €

Come si può vedere, il risultato è a favore di chi ha acquistato. La convenienza esiste anche se si abita la casa per almeno dieci anni, considerando che i costi legati all’acquisto, atti notarili e commissioni per l’agenzia, possono arrivare all’8% del valore complessivo dell’immobile, una cifra che ha bisogno di tempo per essere ammortizzata.

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