Affitti transitori per studenti e lavoratori: quali aumenti

 

Immagine Il Sole 24 ore

Gli affitti transitori sono particolari tipi di contratti di locazione che sono stati definiti dal Decreto Ministeriale del 30 dicembre 2002. Questi contratti sono stati regolamentati per venire incontro a particolari esigenze di locazione, escluse quelli di natura turistica. Nel decreto ne sono enunciati i criteri e le modalità, oltre che gli eventuali benefici fiscali. Un diverso trattamento è riservato agli studenti universitari che risiedono in una città universitaria, o nei comuni limitrofi, e nello stesso decreto è dedicato loro un titolo specifico.

Questi contratti sono rivolti, ad esempio, a soggetti che hanno esigenze dovute al trasferimento temporaneo della sede di lavoro, oppure per il matrimonio dei figli, oppure ancora perché rientrati dall’estero. Tali locazioni hanno limiti temporali che sono stabiliti da uno a diciotto mesi. Gli accordi relativi a questo tipo di contratto possono, secondo la stessa legge, prevedere variazioni fino al 20%.
Oltre che regolamentare un particolare tipo di esigenza, l’obiettivo del legislatore era quello di stimolare la locazione di immobili che sarebbero stati altrimenti sfitti.

Dal punto di vista territoriale tale norma non è utilizzabile in tutti i comuni, ma come recita l’articolo solo ” … nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia“.

Il canone della locazione può essere variato, come anticipato, fino al 20%. Con questa regola il legislatore intendeva rendere appetibile, al proprietario dell’immobile, la locazione anche per brevi periodi, assicurandogli la possibilità di un maggiore introito, altresì derivato dalle agevolazioni fiscali. Nella realtà questa norma, a distanza di anni non ha sortito pienamente gli effetti desiderati.

Secondo quanto è sancito dalla norma, vengono rimandate alle intese locali delle associazioni di categoria i limiti minimi e massimi entro i quali il canone potrà variare. Nella realtà, in questi ultimi anni abbiamo assistito a variazioni che non hanno raggiunto gli aumenti desiderati.

In primo luogo bisogna considerare che se in alcune zone d’Italia tali associazioni sono molto attente agli aggiornamenti dei canoni, questo non si verifica altrove. Ciò si traduce in uno svantaggio per chi vuole affittare una abitazione di sua proprietà, dato che il canone del contratto tradizionale 4+4 può essere aggiornato secondo gli indici ISTAT, mentre così non è per i canoni che, per legge, devono essere quantificati dalle intese locali.

Da un’analisi degli accordi tra le associazioni di categoria si evince che non sono state registrate grandi variazioni per questo tipo di contratti. Le uniche flessioni a rialzo le possiamo trovare solo nel caso in cui gli appartamenti locati siano arredati. In alcuni casi è chiaramente specificato che devono avere almeno la cucina e la camera da letto arredate, in altri casi è indicato che le maggiorazioni a rialzo (dal 10% al 16%) sono ammesse soltanto se la casa è arredata.

La regola è stata percepita in maniera molto varia. A Milano, ad esempio, l’accordo del 2015 sancisce che gli immobili arredati con elettrodomestici funzionanti possono subire un rialzo fino ad un massimo del 10%, ma di fatto non diversifica il contratto tradizionale da quello transitorio limitandosi a chiarire che il contratto può essere temporaneo. A Roma, l’incremento massimo sancito è del 15%, ma non si applica ai contratti per gli studenti universitari e/o equiparati. A Palermo i contratti transitori, per ciò che concerne i canoni, vengono trattati allo stesso modo dei contratti tradizionali, con l’unica differenza della durata.

In linea generale le differenze più significative compaiono solo in caso di immobili che vengono locati per le case arredate, in tutto o in parte, che siano dotate di elettrodomestici ed in sostanza abitabili.

In pratica, a distanza di diversi anni dalla sua entrata in vigore possiamo affermare che la regolamentazione dei contratti transitori era necessaria. Essa ha portato ad una diversificazione a livello locale della sua interpretazione, e questo era un intento della legge, e gli accordi hanno preso una diversa forma da città a città. Ciò che si è potuto osservare, e non si sarebbe potuto presupporre, è che ha portato ad un incremento dei canoni laddove gli immobili sono arredati.

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