La disciplina degli affitti brevi è un tema ricorrente di questi ultimi anni e costituisce un argomento quanto mai attuale. Le recenti disposizioni legislative hanno cercato di stare al passo con il fenomeno, che ha visto una crescita senza precedenti, sia in termini di volume finanziario che di soggetti coinvolti.
I contratti di affitto sotto i 30 giorni: la regolamentazione fiscale
Le locazioni di appartamenti, adibiti a bed & breakfast o case vacanza, sono state oggetto di regolamentazione fiscale (Decreto Legge n. 50/2017, convertito in Legge 96/2017) e contrattuale. Sappiamo che la legge impone la registrazione all’Agenzia delle Entrate di tutti i contratti di locazione superiori ai 30 giorni (DPR 131/86).
Come vengono disciplinati, da questo punto di vista, gli affitti brevi, che hanno una durata inferiore al mese?
Giacché per questa categoria di contratti non sussiste obbligo di registrazione, quale criterio occorre considerare ai fini del calcolo della durata? In molti si sono chiesti se, ai fini del conteggio, fosse necessario sommare i giorni relativi alle varie permanenze di soggetti diversi, oppure considerare ogni rapporto a sé. La risposta è che i giorni dei contratti di affitto sotto i trenta giorni vanno conteggiati separatamente per ogni singola permanenza: ad esempio, se nel corso di un mese ho ospitato 2 persone, una per 16 giorni e l’altra per 9, dovrò considerare due singoli contratti.
Da questo punto di vista, si rivela molto utile affidarsi a professionisti seri e preparati sull’argomento, che siano informati in maniera precisa e puntuale sulle normative riguardanti gli affitti di breve durata.
L’obbligo di comunicazione alla Questura
Per quanto riguarda gli adempimenti in capo ai gestori delle strutture in oggetto, questi attengono anche alla comunicazione alla Questura delle generalità degli ospiti che soggiornano presso il bed & breakfast o casa vacanze. Tale comunicazione va effettuata esclusivamente in via telematica: la procedura prevede che il gestore richieda l’abilitazione, tramite pec, all’utilizzo della piattaforma informatica, allegando nella richiesta anche la ricevuta del protocollo di registrazione al Comune della struttura.
Attraverso apposito software, che va installato sul proprio dispositivo (pc o tablet), chi dirige la struttura è tenuto, per ogni singolo soggiorno, ad inserire nella piattaforma i dati anagrafici e gli estremi del documento di identità di tutti i soggiornanti. Una volta verificata la correttezza dei dati, si potrà procedere all’invio telematico delle “schedine alloggiati” (si chiamano proprio così).
Il concetto dell’obbligo di comunicazione delle generalità degli ospiti, anche per le locazioni inferiori a 30 giorni, è stato sottolineato anche dal Decreto Sicurezza (Decreto Legge n. 113/18, convertito in Legge 132/2018): questa norma è di vecchia data, e risale al Regio Decreto 773 del 1931. Chiaramente, nel tempo sono cambiate le modalità di comunicazione alle questure competenti. La procedura di invio telematico delle schedine può essere sostituita dalla pec o dal fax, ma solamente per cause di forza maggiore, ad esempio se sussista un blocco del sistema oppure, a causa di disguidi tecnici, non sia possibile accedere alla piattaforma Alloggiati Web della Polizia di Stato. I termini per l’invio dei dati in modalità telematica sono fissati a 2 giorni: ad esempio, se ospito una famiglia di tre persone che arriva il 3 luglio 2019, avrò tempo fino alle 23,59 del 4 luglio per effettuare la registrazione del loro arrivo sulla piattaforma web. Ai fini del funzionamento del sistema, non conta se il check-in avviene all’inizio o alla fine della giornata, poiché il software consente di inserire la data antecedente a quella di compilazione.
