Cedolare secca: che cos’è e a che cosa serve

 

La cedolare secca è una vera e propria imposta fissa, che a discrezione del proprietario dell’immobile, può sostituire la tradizionale tassazione con le aliquote Irpef ordinarie.

La sua introduzione è volta a limitare il fenomeno, molto diffuso in Italia, degli affitti in nero, alleggerendo la pressione fiscale sui proprietari degli immobili.

Entrando maggiormente nello specifico della cedolare secca e dei suoi vantaggi, questa flat tax non sostituisce solo l’IRPEF ma anche altri elementi della tassazione obbligatoria, tra cui l’imposta di bollo e l’imposta di registro. In questi casi, la cedolare secca sostituisce l’imposta sia sulla stipula che sulla risoluzione anticipata del contratto, agevolando notevolmente il proprietario dell’immobile.

Inoltre, con una riforma attuata solo pochi anni fa, sono state migliorate le condizioni d’accesso e utilizzo per la cedolare secca, per l’applicazione della quale la base imponibile è passata dall’85% al 95% sulla tassazione ordinaria. In poche parole, con questa novità, la quota di reddito che non è soggetta a cedolare secca è scesa ulteriormente, passando dal 15% al 5%.

Quando si applica la cedolare secca

Gli unici immobili a cui può essere applicata la cedolare secca sono quelli che vengono concessi in affitto a privati e che appartengono alle categorie catastali da A1 a A11.  L’unica categoria catastale da non considerare è A10, perché relativa agli uffici e agli studi privati, una destinazione d’uso che, evidentemente, non collima con gli intenti della cedolare secca.

Rientrano tra gli immobili idonei a sottostare al regime di cedolare secca anche le pertinenze, quindi le cantine e i box, oltre a eventuali locali di sgombero e cortili, solo se l’affitto di questi è contestuale alla locazione dell’immobile residenziale principale.

Ovviamente, sono da escludere gli immobili che non sono destinati all’uso abitativo, anche quelli strumentali o relativi a una particolare attività d’impresa e/o professionale. Questo perché lo scopo della cedolare secca è quello di favorire i rapporti di affitto tra privati per la locazione di immobili a uso residenziale, ciò esclude dagli elementi di diritto gli immobili destinati ad altro uso.

Chi può richiederla

Le agevolazioni della cedolare secca possono essere fruite solo ed esclusivamente da soggetti privati, quindi persone fisiche, che conferiscono l’immobile in locazione ad altri soggetti privati.

Alla luce di questo, quindi, è evidente che le persone giuridiche, i professionisti e le imprese non possono usufruire dei vantaggi della cedolare secca: in questi casi il regime fiscale e l’imposta sono quelli standard previsti dalla legge in vigore.

Nel particolare caso in cui un immobile sia in comproprietà tra più soggetti, anche se uno o più di questi sono una persona giuridica, ciascun titolare di quota dell’immobile può decidere liberamente se aderire alla cedolare secca o se, invece, attenersi al normale regime d’imposta. La scelta di attuare il regime di cedolare secca o meno è totalmente a discrezione del titolare della quota e non ci sono limitazioni alla sua decisione.

I contratti soggetti a cedolare secca

Possono essere sottoposti al regime di cedolare secca tutti i contratti di locazione, sia quelli a canone libero che quelli a canone concordato, ma anche le cosiddette mini-locazioni, ossia i contratti di affitto con durata inferiore a 30 giorni, tra cui rientrano le case per le vacanze.

Per legge, inoltre, è anche possibile utilizzare il sistema della cedolare secca per i contratti d’affitto di un solo vano della casa, quindi, per esempio, gli affitti di camere a studenti e lavoratori.

In base alla tipologia di contratto, la cedolare secca è soggetta a due distinte aliquote: 21% nel caso in cui le parti scelgano il contratto libero 4+4, 10% per i contratti a canone controllato, ossia quelli in cui i massimali e i minimali sono definiti in base ad accordi tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

Come si ottiene

Per rendere valido il regime di cedolare secca, il locatore deve dare necessaria comunicazione scritta al conduttore mediante raccomandata. Per esercitare il diritto è necessario compilare il modello RLI in fase di registrazione contrattuale utilizzando gli appositi strumenti telematici

Lascia un commento