Come vengono calcolati i tassi di interesse sui mutui immobiliari

 

Il settore dei finanziamenti è caratterizzato da un linguaggio tecnico che a volte può risultare di difficile comprensione per i non addetti ai lavori. Ecco quindi apparire nel variegato panorama dei mutui per la casa concetti quali “spread“, “loan to value”, TAN e TAEG, oltre ad espressioni quali “piano di ammortamento” o “garanzia fideiussoria”, di fronte ai quali ci si può sentire spiazzati, se non si dispone delle sufficienti competenze per orientarsi.

Tempocasa vuole aiutare i suoi clienti a capire cosa sono e come vengono calcolati i tassi di interesse sui mutui immobiliari.

Il tasso d’interesse fisso, variabile e misto

Al fine di interpretare correttamente le proposte dei mutui, occorre valutarne anzitutto l’effettiva convenienza. Ogni finanziamento presenta infatti dei costi, ed è proprio confrontando questi elementi che si potranno individuare le offerte più vantaggiose.

Quando si parla di mutui per l’acquisto o la ristrutturazione di un’abitazione, si fa riferimento sempre al tasso d’interesse nominale annuoTAN), che potrà essere fisso, variabile o misto. Si tratta della percentuale che andrà calcolata in base al capitale ricevuto e che andrà a incrementare l’importo delle rate periodiche da versare.

Il tasso fisso è costante per tutta la durata del finanziamento, mentre quello variabile può cambiare a seconda dell’andamento del mercato dei prestiti. In questo caso, il valore a cui fare riferimento è quello dell’Euribor, l’indicatore che regola il prestito interbancario. I mutui a tasso fisso, infine, prevedono il passaggio da una modalità fissa ad una variabile (o viceversa) durante la durata del prestito.

Vantaggi e svantaggi

Ogni soluzione sopra illustrata presenta dei vantaggi e degli svantaggi. Scegliendo un mutuo a tasso fisso conveniente, ad esempio, si possono evitare eventuali rialzi futuri, effettuando così una scelta lungimirante. Chi invece predilige il tasso variabile, potrà accedere a percentuali ancora più basse e quindi più convenienti, andando però incontro ad un rischio di aumento futuro delle stesse, pericolo che si fa più concreto in caso di piani di ammortamento a lungo termine.

Occorre comunque precisare che i tassi variabili proposti al momento si configurano come particolarmente allettanti, in quanto l’Euribor è addirittura negativo, fattore che in alcuni casi consente di usufruire di tassi inferiori al 2%. Nella ricerca di un mutuo a tasso variabile, ci si potrà inoltre imbattere nei tassi variabili con cap, una proposta che combina basse percentuali con la garanzia che i costi non potranno essere superiori a una soglia proposta dall’istituto di credito.

Lo spread

Lo spread (che in italiano possiamo definire come “margine”) è una percentuale addizionale che va ad aggiungersi al TAN nella definizione del tasso d’interesse.

Può essere definito come una tariffa a vantaggio l’ente erogatore, che a sua volta riceve il capitale per il mutuo a fronte di un costo: applicando lo spread, gli istituti di credito potranno così coprire le spese di gestione, guadagnando inoltre degli importi. Lo spread associato all’Euribor genera il TAN per i mutui a tasso variabile, mentre per quelli fissi la percentuale è data dallo spread aggiunto all’IRS.

Il TAEG

Il TAN e lo spread non sono gli unici fattori che devono essere presi in considerazione per calcolare i costi di un mutuo. Questi possono includere infatti spese aggiuntive, quali le tariffe per le attività d’istruttoria e di perizia, le spese per l’imposta di bollo e i possibili costi assicurativi (nel caso in cui la polizza sia obbligatoria).

Tutte queste voci vanno a sommarsi ai costi definiti dal TAN e dallo spread, e possono essere espressi con un’ulteriore indice percentuale, definito TAEG. Questa sigla, acronimo di Tasso Annuo Effettivo Globale, definisce in maniera più esaustiva la spesa associata a ogni mutuo, e consente al richiedente di calcolare in modo più trasparente e completo l’importo delle rate mensili da versare durante il piano di ammortamento.

Nella valutazione sulla convenienza dei mutui, sarà utile confrontare le diverse proposte per scegliere la soluzione che più si adatta alle vostre esigenze.

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