Conto di deposito per la tutela di chi compra casa

 

Il contratto di compravendita di immobili comporta più fasi, tra le quali solitamente rientra la stesura del contratto preliminare, concludendosi con il rogito notarile e la consegna delle chiavi da parte del venditore ed il pagamento del prezzo dovuto dal compratore. Trascurando i casi in cui le parti si recano subito dal notaio per il rogito, il preliminare di compravendita è l’atto con il quale il venditore promette di cedere il bene immobile all’acquirente in cambio di una determinata somma di denaro e viene stabilito un tempo entro il quale dev’essere stipulato il contratto di compravendita con relativa registrazione del notaio sui registri pubblici. Nello stesso contratto si può prevedere il pagamento di un acconto e, come normalmente avviene, la presenza di precise clausole a garanzia del buon fine del negozio giuridico. Tuttavia esse producono effetto quando il contratto preliminare di compravendita viene regolarmente registrato, così da risultare presente un vincolo sull’oggetto della compravendita pubblicizzato che impedisca il compimento di atti contrari alla buona fede.

Queste sono condizioni che pongono gramavi inaspettati e non voluti sul bene, di cui il compratore ignora l’esistenza e che ledono la sua posizione nel caso in cui il preliminare di compravendita non sia stato registrato. Ad esempio possono essere:

· Il venditore accende un mutuo sul bene all’insaputa dell’acquirente nell’arco di tempo tra la stipula del preliminare ed il perfezionamento della compravendita;

· Il venditore stipula più preliminari di compravendita ottenendo più somme in acconto. In questo caso chi procede a redigere il rogito per primo acquista la titolarità dell’immobile;

· Il venditore è debitore nei confronti di terzi che procedono con un pignoramento o sequestro giudiziale dopo la stipula del preliminare, rendendo nullo l’accordo di compravendita stipulato nel preliminare;

Sebbene esistano strumenti giuridici che consentono al compratore di procedere nei confronti del venditore inadempiente, nondimeno essi non garantiscono l’acquisto della titolarità del bene oppure il ritorno delle somme eventualmente elargite come acconto in buona fede. Questi casi in cui il compratore subisce un atto che lede il suo diritto costituiscono condizioni che compromettono la compravendita, influenzando il mercato immobiliare che ne soffre. La Legge n° 127 entrata in vigore il 29 agosto 2017, denominata Legge sulla Concorrenza, introduce uno strumento atto a tutelare il compratore quando il contratto di compravendita non viene regolarmente registrato. La norma introdotta consiste nella possibilità a richiesta di una delle parti di depositare il saldo dovuto al venditore presso il notaio, il quale provvederà alla custodia sino all’esecuzione delle formalità pubblicitarie che consentono al compratore di ottenere una certa tranquillità e di non dovere subire il peso di eventuali gravami inaspettati. Questo comporta che il venditore non riceverà alcun acconto sulla compravendita attraverso la stipula del preliminare, ottenendo il dovuto solo ed esclusivamente nel momento della stipula dell’atto definitivo e consente al compratore una determinata sicurezza sul non ritrovarsi eventuali pesi oppure azioni giudiziarie inaspettate che ledono il preliminare di compravendita. In questo modo anche se il venditore alienasse il bene a più soggetti oppure subisse un atto giudiziale che ne limita i diritti di proprietà sull’immobile, non avrà da trattenere denaro ricevuto con il preliminare di compravendita. Come conseguenza la controparte non deve incorrere in procedure legali tentando di recuperare l’eventuale acconto elargito.

Lascia un commento