Mercato residenziale: cos’è cambiato dal 1993 ad oggi

 

Il mercato residenziale nel nostro Paese, negli ultimi 25 anni ha avuto una serie di alti e bassi che si sono susseguiti e che sono stati oggetto di un’attenta analisi svolta da “Scenari immobiliari“, che ha fornito un’esatta fotografia degli ultimi 25 anni, partendo dal 1993, quando è iniziata una fase di contrazione dei prezzi reali che è durata sino al 1999 e durante la quale il calo è stato pari al 19,2%. Successivamente dal 2000 fino al 2007, c’è stata una fase di crescita che ha portato a raggiungere un complessivo + 32,6%.

L’altalena è continuata con il 2008, primo anno di una nuova fase di contrazione dei prezzi, che è durata fino al 2015, con un calo calcolato al 24,1%. Da quest’anno invece i prezzi sono tornati a salire e la tendenza sembra confermarsi mese dopo mese. Andando nel dettaglio, si vede come la curva dei prezzi, in salita sino al 1992, con un prezzo medio di 2.149 euro per metro quadro, scenda a partire dal 1993, e nel 1998 il prezzo medio è sceso sino a 1,588 euro al metro quadro.

Nel frattempo il numero delle compravendite delle case aumenta, con percentuali modeste, tra il 1996 ed il 1999, poi subisce un aumento maggiore quando si entra nel 21esimo secolo. La causa principale del calo dei prezzi che si è registrato nel 2008 è stata il crollo del mercato immobiliare negli Stati Uniti, e il fallimento della politica di “saving banks“. Questo ha portato ad un affossamento anche dei mercati europei dello stesso settore, compreso quello dell’Italia. Dopo che i prezzi medi reali nel nostro Paese hanno subito delle contrazioni minime, 0,5% nel 2016, rispetto al 2015, le prime stime del 2017 fanno registrare una ripresa, seppure lieve, con un aumento che si attesta tra lo 0,3% e lo 0,6%.

Un dato importante è quello riferito alle due principali città italiane, Roma, la capitale politica, e Milano, quella finanziaria; entrambe, dopo il 1990 anche in periodi di recessione fanno registrare degli andamenti di prezzi migliori rispetto al resto dell’Italia. Nello specifico, il termine della contrazione, e la conseguente risalita dei prezzi, che nel resto d’Italia è iniziato nell’ultimo trimestre del 2016, nelle due città si apprezzava già nel corso del 2015, in anticipo di un anno. Guardando i prezzi medi nominali, si nota che nella città di Roma, nel 2017, i prezzi sono aumentati del 48,4% a Roma, rispetto al 1993, e nella città di Milano, nello stesso periodo l’aumento è stato del 43,5%. Il tutto mentre nel resto d’Italia l’aumento del prezzo medio si è fermato al 37%.

Per quanto riguarda il numero delle compravendite effettuate in Italia, la salita inizia nel 2000, in concomitanza quella dei prezzi, e prosegue per i sette anni successivi, arrivando a toccare quota 900mila a fine 2003. Tornando indietro al 1993, il numero delle compravendite era stato di 502mila, mentre i dati disponibili del 2017 fanno stimare un totale a fine anno di circa 560mila, cioè l’11% in più rispetto al primo anno tra quelli presi in esame dallo studio di “Scenari Immobiliari”. Il valore più basso, è stato registrato 4 anni fa, nel 2013, quando il numero delle compravendite si fermò a quota 410mila.

Nel 1993 la scelta di acquistare un nuovo appartamento era dettato soprattutto dalla voglia di assicurare una casa ai figli, mentre erano meno gli acquisti della “prima casa”, una situazione che si è esattamente rovesciata ai giorni nostri. Guardando al complesso del mercato immobiliare, nei primi anni del 21esimo secolo, la crescita del Pil mondiale, abbinata alla stabilità economica ed all’inflazione ai minimi termini, hanno fatto registrare una scalata molto veloce dei prezzi reali, dovuta anche ai bassi interessi sui mutui.

Nello studio si evidenzia inoltre come nel corso degli ultimi 25 anni, sia notevolmente aumentato il numero degli agenti immobiliari, con una percentuale del + 127,3%. Il successivo periodo di discesa ha avuto un andamento maggiormente negativo in Italia, mentre la durata della crisi è stata minore sia negli Stati Uniti, dove era nata, a causa dei “mutui subprime”, che nel resto d’Europa. Il nuovo ciclo di espansione del mercato, anche se decisamente più leggero dei precedenti, non riesce però a risolvere il “problema abitativo”, in quanto chi vorrebbe acquistare una casa sono soprattutto giovani, fino ai 34 anni, che rappresentano circa il 20% dell’intera popolazione. Resta invariato il dato che l’Italia è certamente una delle nazioni con un tasso di proprietà degli immobili maggiore, e che il cosiddetto “mito del mattone”, resiste ancora, con molte persone che sono disposte a privarsi dei risparmi pur di poter acquistare una casa per i figli. Un sogno che molte persone stentano a realizzare.

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