Mutuo fisso e variabile: quale scegliere

 

Per trovare il mutuo perfetto in base alle proprie esigenze è fondamentale monitorare e seguire nel corso del tempo l’andamento dell’inflazione. Infatti le aspettative e il mutamento del costo della vita hanno una notevole influenza sul calcolo degli interessi e quindi sulla convenienza o meno di un mutuo. Nel mese di marzo l’inflazione si è ridotta notevolmente in tutta l’Eurozona: i valori medi hanno visto un passaggio dal 2% all’1,5%. Invece in Italia la variazione di tendenza è stata minore, in quanto si è passati dall’1,6% all’1,4%. Di conseguenza i mercati hanno rivisto al ribasso le aspettative a medio periodo sull’andamento dell’inflazione: a febbraio i valori si aggiravano sull’1,8%, mentre ora sono fermi all’1,58%.

Queste previsioni confermano la poca convinzione degli investitori di una crescita sostenuta ed equilibrata dell’economia nei prossimi anni. Non si pensa più a una riflazione, ma a tassi crescenti dell’inflazione. Perché si verifichino le condizioni per la normalizzazione dell’inflazione è necessario l’aumento dei salari, ma finora dai vari governi dell’Eurozona non sono state previste soluzioni in tal senso. L’inflazione causata dall’aumento del prezzo delle materie prime ha vita più breve ed effetti negativi.

Il ribasso o l’aumento dei tassi dei prestiti è legato all’andamento dell’inflazione, quindi un fattore astratto ha un’influenza sostanziale sulla vita di milioni di italiani. Gli effetti sono diversi a seconda della tipologia di mutuo alla quale si è aderito. Ad esempio i mutui a tasso fisso prevedono di sommare l’indice interbancario Eurirs e lo spread fissato in base a logiche commerciali dalla banca. In base all’evoluzione dei tassi l’indice Eurirs varia giornalmente: se le aspettative di inflazione diminuiscono, l’Eurirs segue lo stesso andamento e viceversa.

Dalla fine di marzo alla prima metà di aprile si è assistito al ribasso dell’indice Eurirs a 20 anni, perdendo lo 0,2% (20 punti base) e passando dall’1,45% all’1,28%. Di conseguenza di 2-3 settimane la stipula di un mutuo a tasso fisso, a parità di spread, risulta molto più conveniente. L’importante è congelare il tasso previsto nel preventivo per evitare che l’aumento dell’inflazione prima della firma del contratto vanifichi la convenienza degli indici Eurirs. Questa richiesta ha una sua logica soltanto se non si prevedono ulteriori ribassi nel periodo che precede la stipula vera e propria del mutuo.

Il rallentamento dell’inflazione risulta conveniente anche per il calcolo degli interessi per i mutui a tasso variabile. Infatti la Banca centrale europea ha difficoltà crescenti a far avvicinare al 2% le stime dell’inflazione al 2% di medio periodo. Di conseguenza è molto improbabile il rialzo dei tassi di interesse e l’aumento dell’indice Euribor, cioè il parametro usato per determinare le rate dei mutui variabili. Sono 2 anni che l’Euribor risulta negativo, quindi il calcolo del tasso di interesse da pagare avviene sottraendo questo valore allo spread della banca. Se invece l’indice Euribor risulta positivo, deve essere sommato allo spread fissato in base a ragioni commerciali dalla banca per avere il tasso di interesse che grava sul mutuatario.

Per avere un’idea sull’evoluzione dell’indice Euribor (e, di conseguenza, sulla convenienza dei mutui a tasso variabile) si può fare affidamento sulle previsioni che misurano le aspettative degli investitori. In particolare si ha riferimento all’Euribor a 3 mesi quotato alla Borsa di Londra. Secondo l’Indice 1st rate hike di Morgan Stanley mancano 29 mesi al prossimo rialzo dei tassi della Bce. Invece in base ai contratti future l’indice Euribor rimarrà negativo fino all’estate 2019, mentre nell’estate del 2022 raggiungerà quota 0,67%. In 5 anni, quindi, si prevede che salirà dell’1%.

Bisogna tenere a mente che al giorno d’oggi un mutuo a tasso variabile è più conveniente dell’1-1,2% rispetto alla tipologia a tasso fisso. Accedere oggi un variabile significa risparmiare in interessi per 5 anni rispetto al tasso fisso: infatti per arrivare ai valori corrispondenti sono necessari 4 rialzi dei tassi di interesse da parte della Bce. Al tempo stesso è bene valutare il loan to value, cioè il rapporto tra i tassi del prestito e il valore dell’immobile in garanzia, perché questo valore ha un forte impatto sulle caratteristiche stesse del mutuo.

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