Assemblee condominiali: come leggere le voci in Bilancio

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Lunghe, noiose e fonte di inesauribile litigi. Per la maggioranza degli italiani le assemblee condominiali sono proprio così: una foriera di contestazioni, discussioni e incomprensioni tali da spingere i più ad arrabattare le più fantasiose scuse pur di starne alla larga.
Eppure non dovrebbero essere altro che un semplice momento di ritrovo tra persone che condividono lo stesso tetto. Un momento in cui discutere di quanto si è speso e di quanto si andrà a spendere. Un momento, ancora, in cui confrontarsi anche su eventuali lavori di manutenzione da mettere a preventivo.

Cosa rende quindi tutto così grottesco e spaventoso al punto da indurre intere famiglie a non metterci mai piede? Sicuramente la presenza di alcuni personaggi non aiuta. Tra condomini morosi, maleducati di prima categoria e “tuttologi” esperti di contabilità, la voglia di trascorrere una serata, calcolatrice alla mano, d’altronde passerebbe a chiunque. Ma ammettiamolo, la “noia” più grande è legata alla difficoltà che abbiamo nel comprendere tutti quei numeri e quelle strane voci che compongono il bilancio. E che ci fanno sentire sempre in balia dell’amministratore di condominio.

Con l’avvicinarsi dell’appuntamento più temuto dell’anno, diventa allora necessario capire come muoversi tra questi grandi “nemici”. Non prima però di avere chiarito un concetto fondamentale: cosa s’intende per rendiconto condominiale e cosa deve contenere per legge. Un primo passaggio doveroso per iniziare ad addentrarsi in questa complessa materia.

 

Il rendiconto condominiale: cos’è e cosa deve contenere

Chiamato banalmente anche bilancio, il rendiconto condominiale è il documento redatto dall’amministratore di condominio. Contiene tutte le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve che devono essere espresse in modo da consentire l’immediata verifica.

Nello specifico la legge prevede che debba necessariamente includere:

  • il registro della contabilità, in cui vengono inserite tutte le voci di spesa e di entrata;
  • il registro finanziario, dove viene esplicitata la situazione finanziaria del condominio con eventuali debiti e crediti;
  • una nota esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

La mancanza di una di queste tre parti – secondo quanto stabilito dal legislatore con la Legge n. 220 del 2012, meglio conosciuta come la Riforma del condominio – rende nullo il documento.

 

Termini e voci incomprensibili

Non essendo il bilancio economico di un’azienda, il rendiconto deve essere necessariamente chiaro e comprensibile a tutti i condomini. E deve rispondere ai principi di:

  • chiarezza nella sua redazione;
  • correttezza nella rappresentazione dei dati (entrate/uscite) e della situazione patrimoniale.

In altre parole, l’amministratore deve dimostrare, con massima trasparenza e precisione, com’è stato speso il denaro incassato dai condomini.
Detto questo, non è sempre facile destreggiarsi tra le tante sigle e gli importi riportati. Vediamoli quindi insieme nel dettaglio. “Un Imm.” si riferisce banalmente alle unità immobiliari: ossia a quanti immobili è associato ogni singolo condomino. Mentre con “mm.” s’intendono i millesimi di proprietà.

Se il documento è redatto secondo le indicazioni fornite dal legislatore, è poi presente la voce “Tab. A”, che è il risultato delle spese sostenute per l’assicurazione incendio e R.C., il compenso dell’amministratore, le spese amministrative, le manutenzioni e le eventuali riparazioni che si sono rese necessarie in corso d’anno. La “Tab. B” riporta invece il salario dei dipendenti del condominio (posto che ce ne siano) e i relativi costi (ritenute Irpef, i contributi Inps-Inail, l’accantonamento del Tfr), le spese sostenute per i materiali delle pulizie, l’illuminazione e la manutenzione ordinaria. Segue la “Tab. C” con le indicazioni delle spese per l’ascensore, laddove presente nel condominio, e la “Tab. D”, relativa ai consumi idrici e ai costi di depurazione dell’impianto. Da ultimo la “Tab. E”, con le spese di riscaldamento, le forniture di combustibile e la manutenzione dell’impianto.

 

Le voci da controllare in bilancio

Oltre ad avere e disporre di un bilancio chiaro e completo, ogni condomino ha anche il diritto (e dovere) di prendere visione dell’intera documentazione delle spese e della relativa gestione prima di procedere con la sua approvazione.

Ma cosa va controllato effettivamente sul rendiconto? In primis, bisogna assicurarsi che i giustificativi si riferiscano a tutte le voci di spesa presenti. Poi è sempre buona norma verificare che il saldo di conto corrente bancario corrisponda, sull’estratto conto, con quanto comunicato e riportato in bilancio. Attenzione anche a non dimenticare di verificare le fatture non saldate (sempre che ce ne siano), i pagamenti avvenuti in contante e che la polizza assicurativa del condominio venga regolarmente rinnovata.

Qualora poi il consuntivo sia molto distante da quanto ipotizzato a inizio anno dall’amministratore, è sempre e comunque possibile richiedere una breve relazione relativa alla gestione e agli scostamenti presenti.
Così facendo avrai la certezza che l’amministratore ha fatto un buon lavoro e l’assemblea assumerà un tono decisamente più piacevole!