Negli ultimi anni si è assistito a un notevole aumento degli affitti brevi. Sono state coinvolte dal fenomeno sia le città universitarie e di nota matrice turistica, sia i centri urbani che non hanno mai avuto in passato una tradizione alberghiera rilevante.
La crescita esponenziale dei bed & breakfast e delle case vacanza ha determinato una serie di conseguenze, soprattutto nel breve periodo. Innanzitutto, molti hanno potuto trarre beneficio da questa spinta propulsiva: sia coloro che dispongono di un immobile ed hanno potuto metterlo a reddito, sia i turisti o lavoratori in trasferta che, grazie al proliferare di alloggi in locazione per un periodo breve (anche un giorno), hanno potuto contare su un incremento dell’offerta e, conseguentemente, del proprio potere di acquisto.
Affitti brevi: lacune nelle normative
A questo proposito, parallelamente agli effetti benefici del moltiplicarsi di queste strutture, le normative statali e locali hanno cercato, nel tempo, di adeguarsi, soprattutto dal punto di vista fiscale. Il Decreto Legge n. 50 del 2017 disciplina il settore delle locazioni di durata inferiore ai 30 giorni; a partire dal 1 giugno 2017, i proprietari hanno la possibilità di optare per la cedolare secca per questa tipologia di affitti.
Una lacuna normativa, invece, sussiste a livello di gestione dei rapporti tra proprietario dell’appartamento locato a uso bed & breakfast o casa vacanza e gli altri inquilini dell’edificio in cui l’alloggio è situato. Cosa succede, ad esempio, nel caso in cui i vicini di casa siano disturbati dalla presenza costante di ospiti che vanno e vengono? Può accadere, non di rado, che le strutture in oggetto effettuino il check-in anche solo per un giorno; pertanto, è facile immaginare la quantità di persone che, potenzialmente, transitano nell’edificio, anche in un solo mese.
Questo fattore riveste molta importanza, perché si moltiplica la probabilità che alcuni ospiti arrechino effettivamente disturbo agli altri inquilini con comportamenti molesti. In secondo luogo, il passaggio costante degli ospiti, nel corso delle settimane, può effettivamente mettere a dura prova la vita all’interno del palazzo, specie in contesti di grande densità abitativa, in una realtà condominiale.
Affitti brevi: l’orientamento giurisprudenziale
Con l’aumentare delle problematiche connesse al viavai di turisti, si è assistito a un incremento delle diatribe tra condomini. Da questo punto di vista, non esiste ancora una normativa univoca che chiarifichi quali siano i limiti dell’attività di bed & breakfast o casa vacanza all’interno del contesto condominiale.
Taluni hanno anche azzardato la tesi secondo cui l’eventuale divieto di adibire l’immobile a bed & breakfast dovrebbe essere specificatamente riportato in clausole contrattuali al momento dell’acquisto dell’immobile.
I regolamenti condominiali
Per quanto riguarda i regolamenti condominiali, l’assemblea dei condomini potrebbe vietare lo svolgimento di questa attività, purché risulti da delibera unanime, che dovrebbe successivamente essere trascritta nei registri immobiliari. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (la n. 6769 del 2018) ha chiarito, tuttavia, che per vietare gli affitti brevi in un condominio, dovrebbe essere redatto un atto separato, anch’esso trascritto nei registri immobiliari. Con queste premesse, la questione appare piuttosto controversa.
Una considerazione soggettiva riguarda il fatto che non è sempre facile appurare se, ed in che misura, sussista un pregiudizio nei confronti dei condomini riferibile esclusivamente all’attività di bed & breakfast.
Affitti brevi: l’importanza di essere tutelati
Da questo punto di vista appare chiaro che una delle soluzioni, adottabili da parte dei proprietari degli immobili adibiti ad affitti brevi, sarebbe quella di effettuare un’attenta selezione degli inquilini che soggiorneranno in vacanza o per lavoro nel proprio immobile. Spesso (e questo è comprensibile), il criterio principale di scelta riguarda la solvibilità degli ospiti; inoltre, l’attività di host si svolge, il più delle volte, con un ritmo veloce e frenetico: ciò impedisce, spesso una selezione più che scrupolosa delle persone che alloggeranno nel bed & breakfast.
Il suggerimento è quello di indicare sin da subito agli inquilini regole di comportamento chiare, esponendo il regolamento condominiale nell’alloggio e facendo presente che si tratta di una realtà abitativa in cui altre persone risiedono regolarmente e che il mancato rispetto di quanto indicato comporterebbe segnalazioni e conseguenti problematiche. Essenziale sempre stipulare un’assicurazione che copra la responsabilità civile del proprietario, non si sa mai!
