Cambio della destinazione d’uso di un immobile: come funziona

 

L’immobile e la sua destinazione d’uso

Un immobile o qualsiasi costruzione edilizia, nel linguaggio dell’urbanistica, ha una propria destinazione d’uso, stabilita che viene fin da quando è progettato, ancora prima di essere costruito, e che consiste nelle modalità e nelle finalità con cui viene utilizzato. 

Attualmente una costruzione può avere diverse destinazioni d’uso. Di seguito le destinazioni d’uso previste nell’urbanistica:

  • la destinazione d’uso industriale si riferisce alle fabbriche, alla trasformazione di beni, alla produzione artigianale, e al loro relativo indotto; 
  • la destinazione d’uso residenziale è destinata alle comuni abitazioni, case, palazzi, ville, ma anche al servizio di affittacamere;
  • la destinazione commerciale è riferita alle attività di vendita, ai negozi, agli uffici addetti ai servizi, alla ristorazione; quella rurale o agricola per l’allevamento, la produzione agricola, le serre, l’agriturismo; 
  • la destinazione d’uso turistica è riferita a ogni attività di ricezione turistica, dagli alberghi agli ostelli.

Nell’abbondanza di differenti destinazioni d’uso, a volte può accadere che, per svariate ragioni, sia necessario variare il tipo di utilizzo che viene fatto di un immobile rispetto al progetto iniziale, che ne ha determinato la costruzione, dato che nel tempo possono cambiare le modalità di utilizzo. Vediamo alcune casistiche concrete.

Esempi reali di cambio destinazione d’uso

Il cambio destinazione d’uso consente di modificare la funzione alla quale l’unità immobiliare è adibita: può accadere la necessità di trasformare un ufficio in abitazione o viceversa, oppure una casa in un locale commerciale, o altre tipologie di cambiamento in base alle necessità di utilizzo.

Ecco alcuni esempi che possono accadere nella quotidianità:

  • stai cercando l’appartamento dei tuoi sogni, giri e rigiri, ne guardi moltissimi e, quando trovi quello che ti piace, hai la sorpresa che al catasto risulta che la destinazione è per uso ufficio?
  • sei il proprietario di un negozio situato in una via secondaria della tua città, lo hai chiuso per trasferirlo in una via commerciale;
  • sei a conoscenza che alcuni uffici non vengono più usati da anni, i locali sono disponibili e ti piacerebbe utilizzarli come abitazione?
  • la cascina dove in passato si produceva il formaggio ora è dismessa e vorresti ristrutturarla?

I quattro esempi presentati qui sopra si riferiscono a immobili inutilizzati la cui destinazione d’uso potrebbe essere trasformata in civile abitazione, vale a dire in una casa. A volte potrebbe anche accadere esattamente il contrario!

Il Piano Regolatore

Per cambiare la destinazione d’uso di un immobile o di una costruzione è necessario avere le opportune autorizzazioni per non incorrere nella trasgressione delle leggi, commettendo un abuso edilizio.

Prima di procedere alla richiesta del cambio di destinazione d’uso, occorre controllare le norme previste nel Comune dove è situato l’immobile le norme previste nel Piano Regolatore che tiene conto del Catasto e dell’Urbanistica.

Non ci sono delle norme uguali per tutto il territorio nazionale in quanto i Comuni hanno il compito di accogliere e aggiornare le disposizioni nazionali e regionali in materia di urbanistica con i propri piani regolatori.

La richiesta per il cambio di destinazione d’uso

Se non esistono impedimenti legati alle norme del piano regolatore, il geometra, iscritto all’albo, che viene individuato per seguire l’iter, può presentare la richiesta del cambio d’uso presso gli uffici comunali addetti all’urbanistica.

In caso di lavori per adattare il locale al cambio di destinazione (nel caso di un ufficio che diventa abitazione e necessita di cucina e bagno domestico), il geometra dovrà presentare il permesso per effettuare i lavori.

Se l’immobile si trova all’interno del condominio, potrebbe essere indicato nel regolamento condominiale il divieto di far cambiare la destinazione d’uso. In tal caso non sarebbe possibile presentare la richiesta al Comune. Se, invece, il regolamento condominiale non riporta nulla in merito, si può procedere al cambio di destinazione d’uso, senza che nessuno si opponga.

Nel momento in cui si ottiene dal Comune il permesso per cambiare la destinazione d’uso dell’immobile, e dopo il termine dei lavori di ristrutturazione, se previsti, occorre chiedere agli uffici comunali il certificato di agibilità. Per ottenere l’agibilità è necessario allegare tutta la documentazione relativa la sicurezza degli impianti di riscaldamento ed energetici, rilasciati da ditte autorizzate.

Il passaggio da un uso all’altro richiede il tempo necessario per la consegna della modulistica e della concessione del permesso da parte del Comune, oltre che ad eventuali spese per gli oneri di urbanizzazione e l’onorario del geometra: spese e tempi variano a seconda della Regione di ubicazione dell’immobile.

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