Come funziona il Catasto o ex Agenzia del Territorio?

 

Si definisce Catasto (ex Agenzia del territorio) l’inventario di tutte le proprietà immobiliari, terreni e fabbricati pubblici e privati, ricadenti sul suolo dello Stato al fine di individuare la disponibilità immobiliare e contestualmente definire i tributi corrispettivi da versare in favore dello Stato. La regolamentazione del catasto è stata più volte oggetto di leggi e le prime risalgono addirittura al Regio Decreto del 1931, oggi si tiene conto degli atti normativi del più recente D.P.R. n.138/98.

Il catasto individua il Comune censuario che quasi sempre corrisponde al comune amministrativo; il bene censito andrà inserito in base alla sua natura o nel N.C.T. (Nuovo Catasto Terreni) o nel N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano). I proprietari di terreni o immobili, sono obbligati ad accatastare il proprio bene, si creerà una mappatura urbanistica e fiscale del territorio, lo Stato sarà capace di catalogare il bene e desumerne il valore del fabbricato e la conseguente rendita catastale sulla base della quale calcolerà le imposte dovute.

Il catasto può considerarsi un archivio costituito da mappe e documenti che individuano la superficie e le caratteristiche tecniche di fabbricati e terreni, oltre a registrare i dati dei proprietari; il catasto inoltre non solo fotografa lo stato attuale delle cose, ma è capace di risalire cronologicamente anche alle variazioni di configurazione fisica o di proprietà del bene. Le informazioni inizialmente e per ovvi motivi venivano registrate in modalità cartacea, fortunatamente da anni si sta avviando la digitalizzazione dei catasti dando infatti la possibilità di presentare le pratiche in formato digitale, agevolando anche la comunicazione con le banche dati degli altri sistemi informativi finanziari.

L’istituzione dei Nuovi Catasti è prevalentemente a fini fiscali, ma è anche di notevole supporto a tutte quelle attività collaterali che hanno a che fare con terreni e immobili, agenzie immobiliari e professionisti della progettazione si trovano spesso a consultare e richiedere informazioni tecniche ai loro sportelli.

L’unità immobiliare è la particella più piccola di identificazione catastale, ai fini del censimento il fabbricato viene suddiviso in base a tutte quelle singole parti cui è possibile ricavarne una fonte di reddito proprio; in un edificio appartamenti, negozi, box e magazzini costituiscono più unità immobiliari nonostante essi siano compresi fisicamente nello stesso fabbricato, al contrario anche più fabbricati possono costituire un unica unità immobiliare come accade per complessi alberghieri o scolastici.

I cosiddetti dati identificativi dell’unità immobiliare sono: comune, sezione, foglio, particella, subalterno, consistenza, categoria, classe di redditività e rendita catastale, nei dati sono presenti inoltre le generalità dei proprietari e la planimetria dell’unità.

La consultazione degli archivi catastali è libera e può avvenire sia in modalità telematica tramite il sito o in modalità fisica recandosi presso gli uffici competenti, il documento visionabile può essere richiesto ai fini legali pertanto si può richiedere la certificazione delle visure. I documenti ricavati dalla consultazione, soprattutto sulla titolarità della proprietà non sono probanti, cioè non si può avere la certezza che un dato immobile sia realmente della proprietà indicata sui dati catastali, per accertare la proprietà ci si deve comunque rivolgere presso l’ufficio della Conservatoria dei registri immobiliari.

E’ da tenere presente l’obbligatorietà dell’accatastamento da parte dei proprietari degli immobili, questi devono provvedere all’accatastamento nel caso in cui si tratti di una nuova costruzione, di un ampliamento della struttura esistente e per qualsiasi modifica rilevabile dalla visura catastale, ossia variazione del numero di unità immobiliari, frazionamento dell’immobile o ancora cambio di destinazione d’uso. All’accatastamento provvederà un tecnico abilitato il quale dovrà seguire alcuni passaggi fondamentali quali l’identificazione catastale e toponomastica dell’unità immobiliare, il calcolo dei metri quadri commerciali per definire la consistenza, e infine attribuire la categoria e la classe.

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