Comprare casa “sulla carta”: quali sono le novità del 2019

 

Fino a poco tempo fa, la compravendita su carta di un immobile era considerata una pratica rischiosa. Non era raro in effetti che i compratori perdessero l’acconto già versato, il più delle volte a causa di un’improvvisa crisi che costringeva l’impresa costruttrice ad interrompere i lavori di costruzione, e che rimanessero dunque a mani vuote.

Il 16 marzo 2019 tuttavia il Governo italiano ha finalmente approvato un decreto legislativo il cui fine ultimo è quello di tutelare gli acquirenti che decidono di comprare una casa su carta e di proteggerli nel caso in cui la compravendita, per un motivo o per un altro, non dovesse andare a buon fine. Il decreto legislativo n. 14 del 2019 introduce delle novità piuttosto rilevanti, ma non è altro che l’evoluzione di una legge precedente che già andava in questa direzione, la n. 122 del 2015. Contiene cioè una sorta di decalogo, stilato dal Consiglio Nazionale del Notariato, che illustra in maniera concisa ma precisa tutte le tutele previste per chiunque si appresti ad acquistare un immobile ancora in fase di costruzione.

La novità principale riguarda gli obblighi ai quali il costruttore è da oggi costretto ad assolvere: al momento della compravendita, quest’ultimo è chiamato a consegnare all’acquirente una fidejussione che prevede il rimborso delle somme versate nell’eventualità in cui si verifichi una crisi dell’impresa. Al momento di sancire il trasferimento della proprietà, il costruttore deve inoltre consegnare all’acquirente una polizza assicurativa di durata decennale che possa coprire i danni all’immobile causati da eventuali difetti costruttivi.

Il decreto legislativo del 16 marzo scorso ha poi introdotto delle significative novità sul fronte del contratto preliminare: la stipula tra le parti dovrà ora avvenire solo ed esclusivamente alla presenza di un notaio, cosicché lo stesso possa valutare attentamente se la fidejussione sia conforme al modello ministeriale o se invece ne vìoli le norme fondamentali. Nell’eventualità in cui dovesse riscontrare delle anomalie tali da non tutelare l’acquirente come previsto dalla legge, il contratto non potrà essere stipulato. Dovrà essere il notaio inoltre a verificare, attraverso delle apposite visure ipotecarie, che non pendano vincoli o ipoteche sull’immobile oggetto di compravendita. Qualora costruttore e compratore decidessero di stipulare il preliminare attraverso una scrittura privata e non con atto pubblico, il contratto sarà da ritenersi nullo e privo di ogni valenza.

Non resta che capire, a questo punto, cosa debba obbligatoriamente contenere il preliminare di vendita di un immobile su carta ora che il decreto legislativo n. 14 del 16 marzo 2019 è ufficialmente entrato in vigore. Innanzitutto non dovrà mancare tra le sue pagine l’attestazione della conformità della fidejussione al modello ministeriale che, come detto, dovrà essere verificata dal notaio; dopodiché dovrà contenere, tra le altre cose, la descrizione dettagliata dell’immobile in costruzione, con tanto di confini e pertinenze; il preliminare dovrà poi citare, se presenti, eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli che pendono sull’immobile; al suo interno dovranno essere ben specificati, ancora, il termine fissato per la consegna dei lavori, il prezzo dell’immobile e le modalità di pagamento pattuite tra acquirente e costruttore.

Com’è giusto che sia per un atto burocratico così importante, nel preliminare non dovranno infine mancare gli estremi del permesso di costruire ottenuto dall’impresa, il capitolato che riepiloga gli elaborati ed i materiali del progetto e gli estremi della polizza assicurativa per effetto della quale il compratore ha diritto ad essere rimborsato nell’ipotesi in cui l’immobile subisca danni d’ogni genere legati a possibili difetti costruttivi. Trattandosi di una tutela fondamentale volta a scongiurare il rischio che il compratore ci rimetta, se la polizza non viene inclusa nel contratto preliminare di vendita di un immobile su carta il notaio è chiamato a rifiutare l’atto e ad invitare l’impresa costruttrice a riformularlo affinché rispetti per filo e per segno tutte le nuove norme previste dal decreto legislativo appena approvato dal Governo.

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