Cos’è la plusvalenza immobiliare?

 

Si parla di plusvalenza immobiliare quando un immobile in proprio possesso viene rivenduto ad un prezzo superiore rispetto al costo sostenuto in fase di acquisto. In via generale la plusvalenza viene tassata nel caso in cui si tratti di una ‘seconda casa‘, o quando la prima casa venga venduta prima del termine dei cinque anni dall’acquisto, in particolare se non vi si è stabilita la propria residenza per almeno più della metà del tempo trascorso dall’acquisto dell’immobile in oggetto. Sotto il punto di vista fiscale viene fatta questa distinzione riguardo alla tassazione poiché il fattore ‘tempo della residenza‘ funge da discriminante per valutare se si tratta di un’operazione speculativa o meno.

Dunque riassumendo la plusvalenza immobiliare viene assoggettata a tassazione principalmente quando non si tratta di immobile di residenza principale propria o di famigliari, quando viene venduto prima di cinque anni dall’acquisto per abitazione principale e quando esso non è stato ottenuto a seguito di successione.

Rientrano nell’ambito della plusvalenza immobiliare tutte quelle operazioni che prevedono la cessione a titolo oneroso, e con profitto, degli immobili o anche soltanto dei relativi diritti reali di godimento. Sono invece esenti dalla tassazione le cessioni a titolo gratuito o senza profitto, immobili che fanno parte dell’asse successorio e le abitazioni adibite a residenza principale del proprietario o di suoi parenti per la maggior parte del tempo trascorso dall’acquisto (in questo caso bastano il 50% dei giorni trascorsi più uno).

Coloro che invece sono assoggettati obbligatoriamente dalla legge al pagamento della tassa sulla plusvalenza immobiliare, possono farlo in sede di dichiarazione dei redditi, in particolare sotto la voce ‘redditi diversi‘, pagando in base all’aliquota irpef prevista per l’ammontare di reddito netto dell’anno di riferimento; solitamente però risulta molto più conveniente richiedere in sede di rogito, avvalendosi del notaio, l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20% sulla plusvalenza realizzata: andrà pagata immediatamente al notaio, che procederà alla liquidazione in via telematica.

Il calcolo della plusvalenza, indistintamente che sia prima, seconda casa o altro immobile, è molto semplice da effettuare: basta infatti sottrarre all’incasso della vendita dell’immobile l’importo erogato in fase di acquisto; quella ottenuta sarà la somma da assoggettare a tassazione.

La differenza netta tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto può però essere giustamente decurtata ed eventualmente annullata presentando le ricevute dei lavori svolti e delle spese sostenute per quell’immobile al fine migliorarlo e per inteventi di natura ordinaria e straordinaria che hanno contribuito alla conservazione ed all’incremento del suo valore iniziale.

Per essere sicuri di non commettere errori riguardo al calcolo ed all’eventuale liquidazione delle tasse sulla plusvalenza immobiliare, è sempre bene affidarsi ad esperti del settore come noi di Tempocasa che affrontiamo queste situazioni all’ordine del giorno, ed a professionisti in materia come commercialisti e notai, che possono offrire una consulenza in merito alla singola casistica.

In ogni caso la seconda casa sarà sempre soggetta al pagamento della tassa riguardo alla plusvalenza immobiliare mentre per la prima casa bisognerà valutare se si rientra nelle esenzioni dalla tassazione previste in base a quanto esposto in precedenza.

Ricapitolando, se si vende una prima casa prima dei cinque anni previsti dalla norma e non si è fissata la propria residenza in quella abitazione per più della metà del tempo allora si andrà incontro al pagamento della tassa sulla plusvalenza secondo il proprio scaglione irpef o attraverso l’imposta sostitutiva del 20% della plusvalenza netta.

Il pagamento della tassa sulla plusvalenza non è dovuto quando si vende un immobile a seguito della ricezione dello stesso attraverso asse ereditario, quando si vende dopo cinque anni dalla data di acquisto originaria e quando viene utilizzato come abitazione principale dopo averlo acquistato con benefici di prima casa, usufruendone in prima persona o in comodato d’uso verso parenti fino al secondo grado di parentela.

La nostra agenzia Tempocasa è a tua completa disposizione per dipanare qualsiasi dubbio tu abbia e per offrirti consulenze nell’ambito mondo immobiliare.

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