Cos’è la plusvalenza immobiliare?

 

Si parla di plusvalenza immobiliare quando un immobile in proprio possesso viene rivenduto ad un prezzo superiore rispetto al costo sostenuto in fase di acquisto. In via generale la plusvalenza viene tassata nel caso in cui si tratti di una ‘seconda casa‘, o quando la prima casa venga venduta prima del termine dei cinque anni dall’acquisto, in particolare se non vi si è stabilita la propria residenza per almeno più della metà del tempo trascorso dall’acquisto dell’immobile in oggetto. Sotto il punto di vista fiscale viene fatta questa distinzione riguardo alla tassazione poiché il fattore ‘tempo della residenza‘ funge da discriminante per valutare se si tratta di un’operazione speculativa o meno.

Dunque riassumendo la plusvalenza immobiliare viene assoggettata a tassazione principalmente quando non si tratta di immobile di residenza principale propria o di famigliari, quando viene venduto prima di cinque anni dall’acquisto per abitazione principale e quando esso non è stato ottenuto a seguito di successione.

Rientrano nell’ambito della plusvalenza immobiliare tutte quelle operazioni che prevedono la cessione a titolo oneroso, e con profitto, degli immobili o anche soltanto dei relativi diritti reali di godimento. Sono invece esenti dalla tassazione le cessioni a titolo gratuito o senza profitto, immobili che fanno parte dell’asse successorio e le abitazioni adibite a residenza principale del proprietario o di suoi parenti per la maggior parte del tempo trascorso dall’acquisto (in questo caso bastano il 50% dei giorni trascorsi più uno).

Coloro che invece sono assoggettati obbligatoriamente dalla legge al pagamento della tassa sulla plusvalenza immobiliare, possono farlo in sede di dichiarazione dei redditi, in particolare sotto la voce ‘redditi diversi‘, pagando in base all’aliquota irpef prevista per l’ammontare di reddito netto dell’anno di riferimento; solitamente però risulta molto più conveniente richiedere in sede di rogito, avvalendosi del notaio, l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20% sulla plusvalenza realizzata: andrà pagata immediatamente al notaio, che procederà alla liquidazione in via telematica.

Il calcolo della plusvalenza, indistintamente che sia prima, seconda casa o altro immobile, è molto semplice da effettuare: basta infatti sottrarre all’incasso della vendita dell’immobile l’importo erogato in fase di acquisto; quella ottenuta sarà la somma da assoggettare a tassazione.

La differenza netta tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto può però essere giustamente decurtata ed eventualmente annullata presentando le ricevute dei lavori svolti e delle spese sostenute per quell’immobile al fine migliorarlo e per inteventi di natura ordinaria e straordinaria che hanno contribuito alla conservazione ed all’incremento del suo valore iniziale.

Per essere sicuri di non commettere errori riguardo al calcolo ed all’eventuale liquidazione delle tasse sulla plusvalenza immobiliare, è sempre bene affidarsi ad esperti del settore come noi di Tempocasa che affrontiamo queste situazioni all’ordine del giorno, ed a professionisti in materia come commercialisti e notai, che possono offrire una consulenza in merito alla singola casistica.

In ogni caso la seconda casa sarà sempre soggetta al pagamento della tassa riguardo alla plusvalenza immobiliare mentre per la prima casa bisognerà valutare se si rientra nelle esenzioni dalla tassazione previste in base a quanto esposto in precedenza.

Ricapitolando, se si vende una prima casa prima dei cinque anni previsti dalla norma e non si è fissata la propria residenza in quella abitazione per più della metà del tempo allora si andrà incontro al pagamento della tassa sulla plusvalenza secondo il proprio scaglione irpef o attraverso l’imposta sostitutiva del 20% della plusvalenza netta.

Il pagamento della tassa sulla plusvalenza non è dovuto quando si vende un immobile a seguito della ricezione dello stesso attraverso asse ereditario, quando si vende dopo cinque anni dalla data di acquisto originaria e quando viene utilizzato come abitazione principale dopo averlo acquistato con benefici di prima casa, usufruendone in prima persona o in comodato d’uso verso parenti fino al secondo grado di parentela.

La nostra agenzia Tempocasa è a tua completa disposizione per dipanare qualsiasi dubbio tu abbia e per offrirti consulenze nell’ambito mondo immobiliare.

6 Commenti - Cos’è la plusvalenza immobiliare?

  • Avatar

    galli 16 Aprile, 2019 Rispondi

    Buongiorno, volevo porre alla Vs cortese attenzione un quesito in merito al calcolo della plusvalenza derivante da una cessione parziale di fabbricato.
    l’immobile è stato acquistato per intero nel 2015, non è mai stato utilizzato come prima casa e attraverso dei lavori di ristrutturazione sono stati ricavati degli appartamenti concessi in locazione (primo e secondo piano). La parte restante (quindi quella fuori dalla locazione, inteso piano terra e seminterrato), in parte ristrutturata anch’essa, è stata venduta nel 2018. Come e su cosa va calcolata la plusvalenza?
    Quale criterio va utilizzato per il calcolo in “quota parte” delle eventuali spese da detrarre (spese notarili, imposte, costi di ristrutturazione, ecc)?
    Nel senso che se l’immobile (da ristrutturare) è stato acquistato ad 80.000 euro (intero) nel 2015, sono stati fatti lavori di ristrutturazione per circa 80.000 euro ed è stato venduto parzialmente (solo piano terra e seminterrato) a 150.000 euro nel 2018, non posso calcolare la plusvalenza sul prezzo di acquisto perchè questo è riferito all’intero immobile.
    Tra la rendita catastale delle singole particelle (criterio suggerito dal commercialista) o la superficie di vendita (in rapporto a quella totale) quale è più indicato eventualmente come criterio di calcolo della quota parte?
    E le spese di ristrutturazione devono essere specificatamente riferite alla parte che è stata venduta o possono anche essere detratte spese di ristrutturazione generiche riferite all’intero immobile?
    Stesso discorso per le spese notarili, di registro, ecc… devono essere detratte in quota parte? In base a quale criterio?
    Scusate per la complessità della domanda, grazie mille a chi vorrà rispondermi.

    • redazione

      redazione 3 Maggio, 2019 Rispondi

      Buongiorno,
      Come criterio di calcolo per ripartire le spese generali e non divise, è il rapporto con le rendite catastali, poiché è un criterio oggettivo di fatto avvallato da Agenzia delle Entrate-Territorio (e che di fatto tiene conto anche della superficie).
      Se invece ci sono spese per cui c’è l’indicazione esatta a uno o all’altro subalterno (post divisione) ovviamente non vanno frazionate.
      Pertanto il calcolo della plusvalenza va fatto su prezzo di acquisto e spese sostenute proporzionando tutto in base alle rendite catastali.
      Scusandoci per la risposta tardiva, speriamo di aver reso l’idea e nel caso rimaniamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

      Buona giornata

  • Avatar

    Roby 27 Maggio, 2019 Rispondi

    Buongiorno,

    necessito cortesemente di un chiarimento. Io ho acquistato una prima casa un paio di anni fa che ho poi affittato con regolare contratto di affitto. Successivamente ho acquistato da circa un mese un’altra abitazione, come seconda casa. Voi nel vostro articolo affermate che per la seconda casa va sempre pagata la plusvalenza per una vendita prima dei 5 anni, ma a me risulta che se io adibisco la seconda casa che ho acquistato, a dimora abituale, prendendoci la residenza, non debbo pagare la plusvalenza neanche se è seconda casa. Perchè voi affermate il contrario? Sfugge qualcosa a me oppure essendo un caso poco diffuso, non lo avete preso in considerazione? Grazie molte per la risposta. Cordiali saluti

    • Redazione Gruppo Tempocasa

      Redazione Gruppo Tempocasa 30 Maggio, 2019 Rispondi

      Buonasera,
      quando si parla di seconda casa si intende non solo un immobile NON acquistato come prima casa ma anche un immobile in cui non ci si abita.
      Quindi confermiamo che se un immobile viene acquistato senza agevolazioni fiscali, ma la persona vi ha trasferito la residenza per la maggior parte del periodo, in caso di plusvalenza non paga tasse al momento della rivendita.
      Grazie e buon proseguimento

  • Avatar

    ROBERTO OPPO 17 Agosto, 2019 Rispondi

    buongiorno ,
    cortesemente , vorrei un parere sul fatto di fare più operazioni immobiliari con plusvalenza come privato, in particolare quante se ne possono fare prima che l’agenzia delle entrate imputi il ricavo ad attività professionale ? Mi dicono un paio all’anno .
    tenga conto che vivo a Bolzano dove i controlli sono più frequenti. Grazie per l’attenzione

    • Redazione Gruppo Tempocasa

      Redazione Gruppo Tempocasa 21 Agosto, 2019 Rispondi

      Buongiorno Roberto, non esiste un numero prestabilito di operazioni immobiliari, in via cautelativa consigliamo di limitarsi alle due operazioni all’anno.

Lascia un commento



*

code