Chi non ha mai sognato di avere una seconda casa? Che sia vista mare o immersa nella natura incontaminata di qualche paesaggio di montagna, piuttosto che al lago o in una capitale europea, poco importa: tutti, prima o poi, abbiamo avuto il desiderio di evadere dalla nostra quotidianità per un break rilassante, in un luogo a nostra completa disposizione in ogni momento.
Ma non solo, perché la seconda casa può rivelarsi anche un ottimo investimento immobiliare da prendere in considerazione. Insomma, comprare un immobile “in più” può avere di certo i suoi vantaggi e, come ogni passo importante che si rispetti, può regalare grandi soddisfazioni.
Se sei intenzionato a comprare una seconda casa, la prima domanda che ti devi fare è: voglio una soluzione per trascorrere week-end e vacanze fuori porta, oppure voglio farla diventare una fonte di reddito? Se propendi per la prima ipotesi allora la scelta dovrà basarsi sui tuoi gusti e sulle tue esigenze. Diversamente, se pensi a un investimento la prospettiva cambia. Il focus, in questo caso, diventa il potenziale locatario con le sue preferenze. Se punti al cliente che ama il mare, dovrai volgere lo sguardo a regioni come Puglia, Sardegna, Toscana e Sicilia. Mentre se opti per un viaggiatore appassionato di storia e arte, meglio scommettere su piazze come Milano, Roma, Bologna, Firenze o Napoli. Un ulteriore aspetto da considerare è la vicinanza ai servizi primari, trasporti pubblici compresi. Infine, sotto la lente di ingrandimento devono passare le condizioni della casa stessa. Oltre a migliorie e interventi di manutenzione (laddove necessari), arredare una camera con gusto o attrezzare una cucina con tutto l’occorrente sono elementi che possono influenzare la rendita del tuo investimento.
Rispetto a costi e spese da sostenere nel caso decidessi di comprare una seconda casa, sei sicuro di sapere cosa ti aspetta? Vediamolo insieme.
Quali sono i costi per l’acquisto di un secondo immobile?
Prima di tutto è importante informarsi sull’andamento del mercato immobiliare della zona dove decidi di comprare per capire qual è il prezzo medio e su quale tipo di investimento devi ragionare. Sempre rimanendo in tema economico, bisogna essere consapevoli che l’acquisto di un’abitazione comporta un pacchetto di spese nascoste di cui è fondamentale tenere conto: costi notarili, tasse e imposte, che potrebbero generare un conto finale piuttosto salato.
Per di più, a differenza di quanto accade per la prima casa (per cui sono previste agevolazioni), sulle seconde la tassazione non gode degli stessi vantaggi. Anche se comprare un immobile prevede sempre il pagamento delle spese dovute allo Stato per l’erogazione di un servizio pubblico e alcune imposte (Iva, imposta di registro, catastale e ipotecaria), gli importi salgono nel caso in cui non si parli di abitazione principale.
Due, nello specifico, le variabili da prendere in considerazione per la seconda casa. Se acquisti da privato o da agenzia immobiliare, l’importo è esente da Iva. Sul fronte delle imposte, invece, vanno conteggiate:
– l’imposta di registro, fissata al 9%;
– l’imposta catastale, con un valore fisso di 50 euro;
– l’imposta ipotecaria, pari a 50 euro;
Se ti affidi direttamente a un’impresa di costruzione, al contrario l’Iva deve essere versata. Attenzione però, perché le percentuali cambiano in base alla categoria catastale dell’immobile: per le soluzioni A/1, A/8 ed A/9 si arriva al 22%, mentre per le altre si scende al 10%. Quanto alle imposte, in ogni caso si deve prevedere:
– l’imposta di registro, pari a 200 euro;
– l’imposta ipotecaria, di 200 euro;
– l’imposta catastale, anch’essa di 200 euro.
Le imposte si pagano al momento della registrazione dell’atto di compravendita di fronte al notaio. A queste, ovviamente, si sommano l’onorario per il professionista e – se ti sei rivolto a un’agenzia immobiliare – le provvigioni dell’agente che ti ha seguito.
Le tasse e le spese di mantenimento della seconda casa
Se è vero che i costi più rilevanti si concentrano nella fase di acquisto di un immobile, anche il suo mantenimento – al di là delle note incombenze (come i versamenti per le utenze di luce e gas o le quote condominiali) – comporta il dover fare i conti con spese fiscali non di poco rilievo. Nel dettaglio, sono tre i costi con cui un cittadino è chiamato a misurarsi periodicamente:
– l’Imu (imposta municipale unica), dovuta dal possessore di beni immobili (con una serie di limitazioni ed esclusioni);
– il tributo per i servizi indivisibili (Tasi), destinato al finanziamento dei servizi comunali rivolti alla collettività (spese per il manto stradale, la pubblica illuminazione, ecc.);
– la tassa sui rifiuti (Tari), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell’utilizzatore.
Il discorso vale sia per l’abitazione principale, sia per la seconda casa. Anche se è doverosa una precisazione: mentre Tasi e Tari si devono sempre pagare, l’Imu non è prevista per la prima casa.
In realtà, per tutto ciò che non è abitazione principale dal 1 gennaio 2020 non si pagano più due rate diverse per l’Imu e la Tasi: la Legge di bilancio le ha accorpate in un’unica imposta, detta Super Imu. Rimane invariata la modalità di pagamento, che si suddivide in due rate annuali (a giugno e dicembre). Tuttavia, in considerazione dell’attuale emergenza sanitaria, per gli immobili concessi in locazione per brevi periodi è stata stabilita la sospensione del pagamento dell’acconto di metà anno.
Cifre alle mano, l’aliquota base dell’Imu è pari allo 0,86%, con possibili variazioni in base alla tipologia di immobile, e i Comuni possono decidere di portarla fino al tetto massimo del 1,6% oppure – al contrario – azzerarla.
Un discorso a parte merita l’imposta sul reddito delle persone fisiche, alias l’Irpef. Se la seconda casa viene affittata, il canone di locazione concorre al reddito totale annuo del proprietario. Il rischio? Il reddito del locatore potrebbe slittare in uno scaglione più alto proprio dell’Irpef, obbligandolo a conti fatti a pagare di più. Per evitarlo – alla stipula del contratto di affitto – si può optare per la cedolare secca, che permette di separare il reddito d’affitto da quello personale, consentendo così di non pagare imposta di registro e di bollo.
Quali agevolazioni fiscali sono previste per la seconda casa?
Come recita la definizione stessa, le agevolazioni fiscali per la prima casa non possono essere richieste per la seconda.
Esiste tuttavia un’eccezione, stabilita dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 2565 del 2 febbraio 2018: i suddetti sgravi fiscali possono essere richiesti per l’abitazione “in più” solo nel caso in cui quella principale risulti inidonea come abitazione.
Detto altrimenti, se in passato hai già comprato una prima casa ma è inidonea, allora sulla seconda hai diritto alle stesse agevolazioni appunto della prima (ossia Iva e imposta di registro ridotta). La Corte di Cassazione, però, non ha specificato quando un’unità residenziale si considera inidonea, anche se ne ha fornito alcuni esempi. Tra questi a rendere inagibile un appartamento possono esserci le calamità naturali come un terremoto.
Cambiando terreno di gioco, un’ulteriore agevolazione per la seconda casa consiste nell’esenzione del pagamento del canone Rai. La regola è sempre stata questa e continua a valere anche con l’introduzione del canone all’interno della bolletta della corrente. Stesso principio, poi, per gli immobili in affitto: se hai una casa data in locazione, sarà l’inquilino a dover pagare il canone. Infine, se la seconda casa è adibita a casa vacanze, basterà inviare una comunicazione all’Agenzia delle Entrate per precisare che il versamento del canone viene già effettuato per l’abitazione principale.
Mutuo: che differenze ci sono tra quello prima casa e seconda casa?
Mai come oggi acquistare una seconda casa accendendo un mutuo può rivelarsi un ottimo investimento, anche a fronte di tassi d’interesse mai così bassi.
Esistono comunque delle differenze tra il mutuo prima casa e quello seconda casa. Innanzitutto, la seconda tipologia non gode delle medesime agevolazioni della prima ed è tassata al 2% sul totale del finanziamento richiesto (contro lo 0,25% dell’altro).
Va detto poi che, se il mutuatario ha già acceso un mutuo, ha più possibilità tra cui scegliere: può richiedere il prestito nella stessa banca dove ha ottenuto il primo; in alternativa può rivolgersi a un istituto di credito differente per il secondo. Non solo: i due finanziamenti possono essere accorpati per ottenere un’unica rata con cadenza mensile.
Ultima postilla: il mutuo seconda casa non consente di richiedere, e ottenere, nessuna detrazione fiscale. Perché? In questo caso l’immobile viene considerato un acquisto non indispensabile per la quotidianità.
Ristrutturazioni e bonus sulla seconda casa
Le buone notizie arrivano sul fronte delle ristrutturazioni. Sì, perché se acquisti la seconda casa – e questa ha necessità di essere ristrutturata – hai la possibilità di usufruire del Bonus ristrutturazioni. In altre parole, puoi portare in detrazione le spese sostenute e documentate su alcuni lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria.
La detrazione fiscale riconosciuta sulle ristrutturazioni per la seconda casa è pari al 50% sulle spese sostenute nel 2020, per un massimo di 96mila euro. La detrazione scenderà al 36% dal 2021, con un limite di spesa di 48mila euro per i pagamenti effettuati dopo il 31 dicembre 2020.
Il bonus è valido per ogni singola unità immobiliare. Di conseguenza, se hai più di un immobile da ristrutturare (che non sia abitazione principale), potrai beneficiare della detrazione per ogni unità abitativa.
Ma quali interventi comprende il Bonus ristrutturazioni?
– Manutenzione ordinaria solo sulle parti comuni dell’edificio;
– manutenzione straordinaria;
– restauro e risanamento conservativo;
– ristrutturazione edilizia.
In più, con il decreto Rilancio di maggio vi è la possibilità di accedere anche all’Ecobonus, ottenendo la detrazione al 110% per gli interventi di riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, installazione di impianti fotovoltaici e di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Ma solo ed esclusivamente nel caso in cui le spese vengano sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Nota bene: le detrazioni previste dall’Ecobonus valgono per qualsiasi tipologia di unità abitativa, a patto che l’immobile si trovi in un condominio o quantomeno in una casa bifamiliare.
