Chi sta cercando casa, o chi sta pensando di venderla, spesso ne sente parlare. Eppure, non tutti sanno effettivamente cosa sia. Ma l’acquisto della nuda proprietà costituisce una valida alternativa all’acquisto della piena (proprietà).
A spiegarci quali sono le differenze e cos’è, a conti fatti, la nuda proprietà è il notaio Lucia Campanile, socio dello studio notarile The Italian Notaries – Busani, Quaggia & Partners.
Come sempre, partiamo dal principio. Cos’è la nuda proprietà?
Per comprendere cos’è dobbiamo partire dal concetto di proprietà piena in ambito immobiliare.
Il pieno proprietario è colui che ha il diritto di godere e disporre di un immobile in modo pieno ed esclusivo. Detto altrimenti, può ricavare dal bene (ossia, in questo caso, la casa) qualunque utilità sia in grado di fornire. Ad esempio, può abitare in quell’unità immobiliare, venderla ad altri, concederla in affitto oppure mutarne la destinazione d’uso, ad esempio trasformando l’abitazione in un ufficio (se permesso dalla normativa).
Rimanendo sul versante della vendita, esiste il caso particolare della vendita della nuda proprietà. In questo specifico caso, i soggetti coinvolti sono due: l’usufruttuario e il nudo proprietario. Il primo è colui che vende l’immobile con questa particolare formula. Una formula che gli garantisce il diritto di usufrutto, ossia il diritto di poter godere dell’immobile per un determinato periodo di tempo (di solito vita natural durante). Il secondo invece – alias il nudo proprietario – non può godere in nessun modo dell’immobile finché, scaduto il diritto di usufrutto (che è sempre a termine), non diventa pieno proprietario.
Quali sono i diritti dell’usufruttuario?
L’usufruttuario, anche in seguito alla vendita della nuda proprietà, ha il diritto di usufruire della casa (abitandola) o di metterla in locazione. Ma non può modificare la destinazione d’uso dell’immobile, trasformandolo per esempio in ufficio (al contrario di quanto concesso al pieno proprietario).
Il diritto di usufrutto, però, è temporaneo: la sua durata non può eccedere quella della vita dell’usufruttuario. Questo significa che, alla morte dell’usufruttuario, il nudo proprietario diventa pieno proprietario dell’immobile e può godere di tutti i diritti di cui abbiamo parlato prima.
Quali sono i diritti del nudo proprietario?
Quando si acquista il diritto di nuda proprietà non si dispone immediatamente dell’immobile. L’acquirente che acquista la nuda proprietà, infatti, non può usufruire materialmente dell’immobile fin da subito (in quanto gravato dall’usufrutto altrui). In ogni caso, il nudo proprietario ha comunque sempre il diritto di vendere la nuda proprietà.
Quali sono i vantaggi della nuda proprietà?
Dalla sua, il venditore della nuda proprietà ha la possibilità di riservarsi il diritto di usufrutto vitalizio, continuando quindi a vivere nell’immobile fino al termine dell’usufrutto stesso e incamerando – allo stesso tempo – il prezzo derivante dalla compravendita immobiliare. Inoltre, come già accennato, può decidere di concedere in locazione l’immobile, percependone il canone d’affitto.
Dal canto suo, l’acquirente della nuda proprietà beneficia del costo inferiore della nuda proprietà rispetto a quello della piena proprietà. Il motivo è semplice. A conti fatti, l’acquirente – se il diritto di usufrutto è vitalizio – non sa di preciso quando prenderà possesso dell’immobile. Questa alternativa, perciò, può essere presa in considerazione solo quando non c’è urgenza di servirsi dell’immobile.
Infine, aspetto da non trascurare: il risparmio fiscale. Sì, perché al valore della piena proprietà dell’immobile bisognerà decurtare il valore dell’usufrutto. Quest’ultimo viene calcolato moltiplicando la rendita annua per il coefficiente stabilito in relazione all’età dell’usufruttuario. Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.
Nuda proprietà: chi sostiene le spese ordinarie e straordinarie?
Le spese, e in generale gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, sono a carico dell’usufruttuario. Sono a suo carico pure le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. L’usufruttuario è tenuto a pagare anche Imu, Tasi e Tari.
Il nudo proprietario è chiamato, invece, a sostenere le spese richieste per le eventuali riparazioni straordinarie.
Nota bene
L’atto di vendita di una nuda proprietà presenta le stesse caratteristiche dell’atto di vendita della piena proprietà. Non ci sono differenze e vale quello che abbiamo detto la volta scorsa in merito al rogito.
Approfondimento a cura di
Lucia Campanile
Rubrica: Il Notaio risponde
Socio di The Italian Notaries – Busani, Quaggia & Partners, uno degli studi notarili più noti d’Italia, esercita la professione notarile nel Distretto di Milano.
