Vendere la prima casa, quando è possibile e come

 

Le agevolazioni fiscali possono essere un’arma a doppio taglio. Se da una parte permettono di acquistare la prima casa a condizioni agevolate, dall’altra potrebbero complicarne la vendita in un secondo momento. 

In questa guida ti spieghiamo quali sono le agevolazioni fiscali sulla prima casa e, soprattutto, quando è possibile vendere l’immobile senza costi aggiuntivi. 

Le agevolazioni sulla prima casa

Anzitutto va detto che il “bonus prima casa” è stato pensato dallo Stato per aiutare economicamente le famiglie. Come? Garantendo un notevole risparmio sulle tasse al momento dell’acquisto. 

Più nel dettaglio, se si acquista da una persona fisica l’imposta di registro passa dal 9% al 2% sul costo dell’immobile, mentre le imposte ipotecarie e catastali ammontano a 50 euro ciascuna. Se l’acquisto avviene invece da un’impresa di costruzioni, l’IVA è al 4% piuttosto che al 10%. Anche in questo caso le imposte ipotecarie, di registro e catastali, sono in misura fissa al prezzo di 200 euro ciascuna. Ovviamente affinché questi sconti vengano applicati, la legge ha stabilito delle condizioni che devono essere preliminarmente soddisfatte.

Cosa dice la legge

Per ottenere le agevolazioni fiscali sopracitate non si deve possedere un’altra abitazione, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, nel medesimo comune in cui si sta acquistando la nuova casa (lett.c, nota II-bis, art.1, P.te Prima, DPR 131/1986).

Invece, è possibile tenere il possesso di un terreno, un ufficio, un magazzino o anche un negozio purché non si tratti di immobili adibiti ad abitazione civile. Affinché il bonus sulla prima casa venga applicato, esso non deve essere già stato utilizzato in passato su un altro immobile, in caso contrario quest’ultimo deve essere venduto o donato. È possibile sapere se all’epoca del rogito si aveva usufruito delle agevolazioni fiscali, semplicemente dall’atto di compravendita dell’immobile, in cui in caso positivo si troverà una clausola in merito alla residenza che deve essere trasferita entro 18 mesi nel comune in cui si trova la casa acquistata. Infatti, la legge richiede altresì la residenza sul territorio comunale in cui è ubicato l’immobile che si intende acquistare. Infine, il bonus non è rivolto a coloro i quali intendono acquistare immobili di lusso (A/8 o A/9), ma si tratta di un beneficio per sostenere le medie disponibilità economiche. 

Quando vendere la prima casa: il divieto dei cinque anni

Lo Stato vieta al contribuente di cedere o di vendere l’immobile acquistato con il bonus prima casa prima di cinque anni dall’atto di compravendita. Se però il contribuente dovesse decidere di vendere l’immobile in anticipo rispetto ai termini stabiliti, dovrà restituire al Fisco la differenza tra le imposte versate grazie al bonus e quelle che avrebbe dovuto corrispondere in assenza di agevolazioni. Inoltre, a queste spese si dovrebbe aggiungere anche una sanzione pari al 30% da applicare al totale della differenza di cui sopra. Queste condizioni si applicano sia nel caso di vendita, sia nel caso di cessione o donazione pur mantenendo l’usufrutto.

Alcune eccezioni al divieto dei cinque anni

Ci sono però due eccezioni che permettono al contribuente di vendere la casa prima dei cinque anni senza perdere il bonus. La prima prevede che il proprietario, entro l’anno successivo dalla vendita dell’immobile, acquisti o riceva un’altra casa da adibire a sua abitazione principale, oppure entro la stessa data acquisti o riceva un terreno dove costruire nei tempi stabiliti un’abitazione principale. Qualora però non riesca a rispettare questi termini può presentare all’Agenzia delle Entrate un’istanza in cui comunica di non voler procedere all’acquisto di un altro immobile. In questo caso il contribuente dovrà sì pagare la differenza delle imposte, ma eviterà sanzioni amministrative. La seconda ipotesi si verifica quando si è in presenza di una separazione consensuale tra coniugi comproprietari dell’immobile, poiché in questi casi per la Cassazione non sussiste un intento evasivo. In questa situazione si può decidere se cedere l’immobile a uno dei due coniugi, donarlo a un figlio o vendere l’abitazione a una terza parte, dividendo il ricavo tra i due.  

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